Contrairement à l’idée reçue, acheter un condo sur le Plateau avant 35 ans est souvent une erreur financière pour un professionnel mobile.
- Les coûts de propriété cachés et la perte de flexibilité de carrière peuvent surpasser les gains en capital à court et moyen terme.
- La location stratégique permet d’investir la différence de coût dans des actifs plus liquides et potentiellement plus performants (CELI, FNB).
Recommandation : Analysez votre horizon de carrière sur 5 à 7 ans. Si une mobilité professionnelle est probable ou souhaitée, maximisez votre épargne et votre flexibilité en tant que locataire.
Pour tout jeune professionnel qui apprécie la vie trépidante du Plateau Mont-Royal, la question finit toujours par se poser. Le loyer augmente, les amis commencent à acheter, et cette petite voix insidieuse murmure : « N’es-tu pas en train de jeter ton argent par les fenêtres ? ». La pression sociale et l’imaginaire collectif présentent l’accession à la propriété comme la prochaine étape logique, le signe ultime de la réussite. Acheter son premier condo, surtout dans un quartier aussi emblématique, semble être la consécration d’une carrière qui décolle.
Pourtant, cette vision traditionnelle omet des variables cruciales pour la génération actuelle de professionnels : la mobilité de carrière, le coût d’opportunité du capital et le véritable fardeau financier d’un bien immobilier. Et si cette « étape logique » était en réalité un piège financier ? Si la décision la plus astucieuse n’était pas de s’endetter pour un actif illiquide, mais d’utiliser la location comme un levier stratégique pour s’enrichir plus rapidement ? Cette perspective est rarement abordée, car elle va à l’encontre du puissant récit de la propriété.
Cet article propose une analyse calculatrice et impartiale, loin des clichés. Nous allons déconstruire le débat « louer vs acheter » spécifiquement pour le contexte du Plateau et le profil du jeune professionnel ambitieux. En évaluant la flexibilité, les coûts cachés et le potentiel d’investissement alternatif, nous déterminerons à quel moment précis de votre parcours l’achat devient non seulement possible, mais financièrement optimal.
Ce guide est structuré pour vous fournir une analyse complète, étape par étape. Nous examinerons les chiffres, les scénarios de carrière et les indicateurs clés pour vous aider à prendre la décision la plus éclairée pour votre avenir financier.
Sommaire : Acheter ou louer sur le Plateau, le verdict financier
- Pourquoi louer sur le Plateau peut-il être plus rentable qu’acheter jusqu’à 35 ans ?
- Comment savoir si vous êtes vraiment prêt à acheter un condo sur le Plateau ?
- Propriété sur le Plateau ou location flexible : quel choix pour un professionnel mobile ?
- L’erreur des 30 ans qui s’endettent à 95% pour un condo Plateau trop cher
- À quel moment de votre carrière acheter sur le Plateau devient-il optimal ?
- Pourquoi votre voiture vous coûte-t-elle réellement 8000 $CAD par an à Montréal ?
- Salaire torontois ou qualité de vie montréalaise : quel arbitrage pour votre carrière ?
- Premiers acheteurs : comment identifier les quartiers montréalais qui doubleront de valeur en 5 ans ?
Pourquoi louer sur le Plateau peut-il être plus rentable qu’acheter jusqu’à 35 ans ?
Le raisonnement financier contre-intuitif en faveur de la location repose sur un concept simple : le coût d’opportunité. L’argument selon lequel « louer, c’est jeter son argent par les fenêtres » ne tient pas compte du rendement que pourrait générer le capital non immobilisé dans une propriété. Pour un jeune professionnel, cet argent représente un puissant levier d’enrichissement. Prenons un calcul de base. Le loyer moyen pour un appartement sur le Plateau est d’environ 970 $ par mois. L’hypothèque pour un condo d’entrée de gamme, incluant les taxes municipales et scolaires, les frais de condo et l’entretien, dépasse facilement les 2 500 $ mensuels. La différence, soit plus de 1 500 $ par mois, peut être systématiquement investie.
Placée dans un Compte d’Épargne Libre d’Impôt (CELI) et investie dans des Fonds Négociés en Bourse (FNB) diversifiés, cette somme peut générer un rendement composé significatif sur une période de 5 à 10 ans, souvent supérieur à l’appréciation nette (après frais) d’un condo dans un marché mature. De plus, bien que les loyers augmentent, la hausse des loyers dépasse largement celle des salaires selon la SCHL, mais il en va de même pour les taxes foncières, les frais de copropriété et les coûts d’entretien imprévus qui pèsent sur les propriétaires. La location offre une prévisibilité des coûts que la propriété ne garantit pas.
Être locataire permet de conserver une flexibilité financière et géographique, un atout majeur en début de carrière. Vous pouvez déménager pour une opportunité d’emploi mieux rémunérée sans être freiné par la vente d’un bien immobilier, un processus coûteux et parfois long. Cette agilité peut se traduire par des gains de revenus bien plus importants que l’appréciation d’un condo sur la même période.
Plan d’action : maximiser votre patrimoine en tant que locataire
- Calculez le différentiel : Évaluez précisément la différence entre vos coûts de location actuels et les coûts totaux de propriété (hypothèque, taxes, frais de condo, entretien, assurance).
- Automatisez l’investissement : Mettez en place un virement automatique mensuel de ce différentiel vers votre CELI ou REER, investi dans des FNB diversifiés à faible coût (ex: VGRO, XEQT).
- Exploitez votre flexibilité : Soyez ouvert aux opportunités professionnelles, même si elles impliquent un déménagement. Négociez agressivement votre salaire en utilisant votre mobilité comme un atout.
- Maintenez un fonds d’urgence liquide : Profitez du fait de ne pas avoir de capital immobilisé pour conserver une liquidité élevée, vous permettant de saisir d’autres opportunités d’investissement.
- Réévaluez annuellement : Chaque année, analysez l’évolution du marché immobilier, les taux d’intérêt et votre situation de carrière pour déterminer si le point de bascule vers l’achat est atteint.
Ainsi, la location devient un choix actif et stratégique, une période dédiée à la construction accélérée d’un patrimoine liquide, avant de le convertir, au moment optimal, en un actif immobilier.
Comment savoir si vous êtes vraiment prêt à acheter un condo sur le Plateau ?
La décision d’acheter ne doit jamais être émotionnelle. Elle doit reposer sur une évaluation froide et objective de votre situation financière. Être « prêt » ne signifie pas seulement avoir envie de devenir propriétaire ; cela signifie cocher une série de cases non négociables qui vous protègent contre le risque financier. Les banques peuvent vous pré-approuver pour un montant qui semble élevé, mais leur calcul se base sur votre capacité à rembourser, pas sur votre capacité à vivre confortablement et à continuer d’épargner.
